Как только долевое строительство, которое в нашей стране началось с 2004 года, набрало большие обороты, немало россиян воспользовалось возможностью приобрести новое жилье дешевле. Привлекательным для многих такой вариант покупки жилья стал за счет постепенного внесения денежных средств, сумма которых прописывается в договоре долевого участия. Несмотря на то, что по этой схеме новые квартиры получили немалое количество россиян, все же появлялись и обманутые дольщики, которые до сих пор не могут заехать в оплаченную квартиру или вернуть свои деньги. Потребовались радикальные меры, чтобы исключить проблему с обманутыми участниками долевого строительства. Для этого в федеральный закон о «Долевом строительстве» были внесены поправки, которые вступили в действие с 1 июля 2019 года.
Как теперь защищены дольщики?
Ранее при долевом строительстве действовала следующая схема: застройщик и покупатель подписывали договор долевого строительства, он отправлялся на регистрацию в Росреестр, затем дольщик должен был выполнить свои обязательства по договору, внося определенную сумму на счет строительной компании, которая сразу после этого могла использовать средства.
С вступившими в силу изменениями дольщик все так же заключает соглашение со строительной компанией и регистрирует его в Росреестре. После чего банк, девелопер и дольщик заключают договор об открытии эскроу-счета. Этот счет обеспечит сохранность денежных средств, которые поступят строительной организации только после сдачи готового жилья и предоставления квартиры покупателю.
Сделка по приобретению жилья в новостройке через эскроу-счет осуществляется примерно за пару недель. Дальше нужно дождаться, когда строительная организация сдаст объект и передаст покупателю ключи от квартиры. После этого кредитная организация переводит средства со счета эскроу на счет девелопера.
Таким образом, благодаря эскроу-счету меняется движение денежных потоков и дольщики в случае нарушения застройщиком обязательств по договору долевого участия могут быстро получить обратно свои деньги. Открывать эскроу-счет можно лишь в тех банковских учреждениях, перечень которых представлен на официальном сайте Центробанка.
Что будет, если обанкротится банк?
Итак, понятно, что в случае банкротства строительной компании или других форс-мажорных обстоятельств, при которых покупатель не получает свою квартиру в новостройке, денежные средства с эскроу-счета отправляются обратно дольщику. Но как обстоят дела, если обанкротится кредитное учреждение, где этот счет был открыт? Но и здесь все продумано: средства на эскроу-счете страхуются на сумму до 10 миллионов рублей Агентством страхования вкладов. Так как в среднем квартиры в России стоят примерно 3 миллиона рублей, многие покупатели жилья в новостройках смогут вернуть обратно всю сумму стоимости квартиры.
Приобретение нового жилья через ипотеку
Строящуюся жилплощадь через эскроу-счет можно приобрести и в ипотеку, так как больше половины сделок на первичном рынке совершается с использованием кредитных средств. Здесь ипотека оформляется почти так же, как и при обычной покупке готового жилья через ипотечное кредитование. Покупатель выбирает банк, который кредитует приобретение квартир или домов, предоставляет необходимую информацию о себе и своей кредитной истории, после чего кредитное учреждение предлагает варианты ипотечных продуктов. Причем покупатель может оформить ипотеку на покупку строящегося жилья в одном банке, а эскроу-счет открыть в другом. Банк, в котором был оформлен ипотечный договор, сам перечисляет средства на эскроу-счет.
Могут ли застройщики работать по старой схеме?
Не все девелоперы перешли на новую схему работы через эскроу-счета с 1 июля. Некоторые новостройки будут и дальше реализовываться девелоперами по старой схеме. Такое возможно, если строительная готовность дома составляет не меньше 30% и подписано не менее 10% договоров долевого участия. Причем процент готовности для проектов комплексного развития территории снижен до 15.
Все остальные девелоперы должны привлекать деньги дольщиков уже на эскроу-счета. Но из-за того, что средства дольщиков строительная компания может получить только после сдачи объекта, ей придется брать деньги на строительство у банка под проценты. Это приведет к тому, что только сильные девелоперы смогут остаться «на плаву» и предлагать покупателям приобретать новые квартиры по договору долевого участия. Как прогнозируют эксперты, многие застройщики откажутся от привлечения денежных средств от участников долевого строительства и перейдут к продаже готового жилья, что приведет к некоторому росту цен на новостройки.
